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亿元，这是1月26日55家上市物业公司的总市值，与去年6月底破万亿元的市值相比，基本属于“腰斩”，那时统计的上市物业公司只有46家。
从去年下半年开始，物业资本市场迅速降温进入“寒冬”，万科、龙湖却在这个时候相继宣布准备分拆旗下物业上市。
首先是万科在去年11月宣布计划分拆万物云赴港上市。随后，龙湖毫无前兆地在1月7日公告宣布分拆龙湖智创生活上市，并在同日向香港联交所递交了招股书。从发布品牌到公开上市计划再到递交招股书，一系列操作在一天之内一气呵成。
但随着物业板块浪潮的退去，物企上市很难再获得以往“疯狂”的估值。作为老牌十强中仅剩的两家未分拆物业上市的房企，万科和龙湖为什么会选择在此时冲入资本市场？
年的物管行业是一个“满汉全席”
在过去的一年中，物管市场跌宕起伏，并购规模创下历史新高。据中指研究院数据，年物管行业并购交易金额约.5亿元，相比年大幅增长约%。
尤其是地产行业受融资*策收紧影响，纷纷出售旗下物业公司，盘活现金流帮助地产公司过冬，其中不乏一些大宗并购交易。
比如碧桂园服务分别斥资亿元、54.32亿元、33亿元收购富力物业、蓝光嘉宝服务、邻里乐控股，成为去年物管行业的“并购王”。
尚未上市的龙湖智慧服务（现已更名为龙湖智创生活）和万物云也频频出手，积极跑马圈地扩大规模。龙湖智慧服务先以12.73亿元收购了亿达服务，随后又收购了楷林商服、美好幸福物业、九龙仓集团旗下中国内地部分物管企业%股权等等。
而万物云除了收购了三盛集团旗下的伯恩物业之外，以换股的方式招揽了阳光城旗下物业公司阳光智博，用万物云新增发的4.8%股权换取了阳光智博%股权。
年地产旗下物业公司主要并购案例
年物管行业的收并购市场将会更加火热，诸多房企资金链紧张的局面仍在持续，优质物业标的将会持续释放。目前市场上待价而沽的就有恒大物业、奥园健康、佳兆业美好等重量级商品。
恒大物业，一个巨量级的物业上市公司，去年年中报时的物业在管面积达4.5亿㎡，在所有物业上市公司中仅次于碧桂园服务。
自母公司陷入债务危机之后，就不断传出其要将恒大物业出售。随后市场传言市场传言合生创展将收购恒大物业，甚至中国恒大、恒大物业及合生创展都已经接连停盘，但这笔交易因协议条件谈不拢而告吹。
截止1月26日，恒大物业的市值约亿港元，位列物业上市公司第4位。但受母公司所累，市盈率却只有8.8，而其他前十的物业上市公司市盈率大多超过30。
曾经在“万宝之争”时，恒大在其间穿针引线，帮助万科在控制权上抵御了所谓的“野蛮人”。而如今万科又能否通过物业上市收购成为恒大的“白衣骑士”？
除了恒大物业之外，还有两家物业上市公司在去年10月左右开始曝出出售消息，分别是奥园健康、佳兆业美好。这两家都属于中量级的上市物企，规模和市值都排在55家物业上市公司的中部位置。
这一道道超级大餐，在物企的规模扩张需求下，错过就再难有了。更何况，受地产行业的关联影响，还会有更多的中小型物业企业准备出售。不久前的1月21日华润万象生活官宣将收购中南服务全部股权，代价不高于22.6亿元。年的物管行业，就像是“满汉全席”等着被挑选。
万物云和龙湖智创生活在这个时间上市，或许也正是要借助资本抓住这个难得的扩张机会。
物业公司上市的“高估值密码”
那么，万物云和龙湖智创生活上市能够获得多少估值？
笔者横向对比了目前55家物业上市公司的数据并结合一些案例，试图梳理其中的一些影响投资价值的关键因素，为估值提供参考。
在市值方面，物业上市公司之间存在着巨大的鸿沟。第一梯队目前只剩下1家达到千亿级市值——碧桂园服务，除了年排行第一的关联地产公司的加持之外，自身的一连串并购操作也让它的在管面积规模稳居第一。
第二梯队的百亿级市值物企目前有11家，但华润万象生活即便不到千亿，也与第三位的中海物业拉开了3倍多的差距，中间拉出了巨大的断层。
华润万象生活的在管面积规模和关联地产公司排名与后面的好几家公司相比并不具备优势，但极高的商管比例和央企背景，被认为具有更高的溢价能力和抗风险性，这也使得其拥有超过70的市盈率，秒杀所有同行。
而其它10家物企的地产关联公司也基本都是全国性房企且规模处于行业前列，享有天然的资源优势。如果自身也足够努力，整合些产业资源和科技融入其中的话，市值还能往上在挺一挺。比如金科服务不仅联合微软中国、中国电信、海康威视开发天启大数据中心、集成云车管、云监控等平台，还与科技巨头成立了虚拟生命感知、视频感知、图像引擎三大联合实验室，全是硬核科技。
第三梯队大多是一些区域深耕型企业，比如河南的建业新生活、浙江的滨江服务、福建的建发物业、大湾区的时代邻里等等。他们的市场表现相对稳健，也可以说是不温不火，受困于地产公司的发展，想要更进一步也比较难。
而第四梯队就物业公司就更尴尬了，受限于规模劣势，也没有扩张版图的资本，想要有所作为，只能奋起创新。
总的来说，物管行业的价值评估主要看的就是谁的规模大、谁的服务业态更全面、谁的资源更丰富。现阶段一个“好爸爸”（关联地产公司）在其中起着决定性因素，如果有央企背景那就更稳了。其次就是创新能力和经营数据了。
这些，万物云和龙湖智创生活全都有。
万科、龙湖为物企打造了健壮的“体格”
万科郁亮曾经说过“没有千亿市值不会上市”、“等到万科物业被认同为一家城市服务商才上市”。从一定程度上来说，龙湖的态度也是类似的，希望上市之前打造一个健壮的体格。
现在，万科、龙湖相继准备上市，想必已经做好了充足的准备。
先来看已经递交了招股书的龙湖智创生活。其接连收购美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下内地物管资产等物业公司，扩大规模，就是在为上市铺路。而龙湖带给市场最大的想象是“物管+商管”的组合，与已经上市的华润万象生活有一定程度相似。
来自龙湖的数据显示，截至年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，合计管理面积0.亿㎡。这个数字已经接近华润万象生活去年中报的65个购物中心、0.亿㎡在管面积。
另外，根据招股书披露显示，龙湖智创生活与个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为万㎡，在已开业的60家之外，余下68个购物中心预计将主要于年至年期间开业。
而从总体规模上来看，截至年12月28日，龙湖智创生活物业在管面积超2.5亿㎡，超过华润万象生活，上市估值绝不会低。
万物云，唯一一家还没正式递表的地产前十房企旗下物企，而它对标的物企无疑是碧桂园服务。
从经营数据看，碧桂园服务略胜一筹。年上半年，碧桂园服务实现营业收入.6亿元，同比增长约84.3%；万物云同期营收为.83亿元。
从规模上来说，据中指研究院统计，完成对阳光智博、伯恩物业两项收购后，万物云在管面积将达到约6.66亿㎡。而碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产，并表后在管面积将增至约8亿㎡，已经超过了万物云。
从目前来看，碧桂园在盈利和规模占优势，万物云在科技和概念上有故事，Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块给了市场很大的想象空间。
行业认为，年新一轮的并购热潮即将开启，头部物企的规模竞赛将更加激烈。在此背景下，万物云和龙湖智创生活的上市又将获得多少的估值？千亿打底，您觉得呢？
