3月30日，万科发布年度报告，而我们也从这份年报中，得以管中窥豹，看到部分万物云的轮廓。本文试图为大家呈现一个万物云的初步画像。1、收入结构首先是收入，万物云的总收入是.4亿元，同比增长32.1%。其中与万科集团的关联交易是42.09亿，第三方收入是.31亿。如果万御安防也并表在万物云的话，那么万科集团额外与万御安防发生45.91亿元的交易。另外，我们也发现，万物云酝酿了一个新品牌——万物为家，这项业务包括房屋租售、维修装修等在内的多元化资产服务业务。2、盈利能力利润方面，万科财报当中披露的万物云的毛利率为17.42%，这个毛利率是不包括与万科集团关联交易的内容的。但我们在分部报告中，找到了万物云的另外一项利润指标，这个利润指标是包含关联交易在内的，利润为19.76亿。这个利润是总收入扣除费用以后的，此处的费用应当是包含了服务成本和管理成本等三费的。通过这个利润数据，我们算出万物云的利润率约为8.2%，同比年下降1.2个百分点。我们认为，万物云利润率的下降，主要有三方面原因：
并购的伯恩物业、阳光智博，与万物云在盈利方面存在差距；
重点发力的城市服务业务——万物云城，盈利能力相对较弱；
最后一点，是我们也很困惑的一点，那就是酬金制的预计亏损。
如果这个规模的酬金制预计亏损是每年真实发生，那万物云可能真的要重视成本管控的问题了。3、面积及外拓年，万物云在管面积7.8亿平方米，同比增长35.9%。看百分比可能没什么冲击力，换算成数值吧，也就是净增长了2亿平方米的在管面积。年，合约面积10.1亿平方米，同比增长38.0%。同样的，换算成数值，净增长2.8亿平方米。住宅业态中，第三方占比为56.9%；商企业态中，第三方占比84%。年，万物云新增合约面积中外拓业务占比超70%。也就是说，2.8亿的新增合约面积中，约2亿平米都是外拓来的，外拓能力属实强悍。商写方面，年国内进行招投标的超高层项目中，万物梁行获取了超过50%的份额。4、收并购年8月31日万物云并表伯恩物业。收购总价约为20.06亿元。伯恩物业在并表后的4个月内，贡献了3.98亿的收入，万的净利润，0万的净现金流入。年10月1日并表阳光智博。收购总价约为50.31亿元。阳光智博在并表后的3个月内，贡献了6.59亿的收入，1.15亿的净利润，8.02亿的净现金流入。与此同时，这两笔并购也使得万物云的无形资产和商誉猛增。年初，万物云的无形资产中，待执行的物业合同仅为9.6亿。而年的并购，使得待执行物业合同增加42.59亿，同比增长.6%。而这些待执行的物业合同未来将逐年摊销，从而影响万物云的利润指标。商誉方面，万科集团整体商誉从年的2.06亿，增长至年的38.22亿，同比猛增%。这个增长主要是因为万物云的并购。其中并购伯恩物业增加商誉12.05亿，并购阳光智博增加商誉24.15亿。5、员工构成如果不含万御安防，万物云共有员工人，较上年增加58.41%。员工人数的增长主要还是因为管理面积的增长以及重点发展的城市服务业务。员工平均年龄33.07岁，平均司龄2.33年。学历构成方面，博士占0.02%，硕士占0.67%，本科占19.27%。本科及以上学历占比将近20%。可以说，万物云的员工队伍，已经有年轻化，高学历化的趋势，且相对稳定。6、年目标住宅物业收入增长25%；万物梁行增长35%；万物为家增长45%；高满意度高收缴率的项目占比提升10%；累计落地个城市服务项目。同时，还有一个小目标，那就是港交所挂牌上市了。推荐阅读：碧桂园服务「造血」大动员央企物管三巨头大PK，谁更技高一筹？恒大物业的亿存款，可能去年就不在了
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