福州治疗白癜风的医院 http://baijiahao.baidu.com/s?id=1681053053973129699&wfr=spider&for=pc（报告出品方/作者：光大证券，何缅南、韦勇强）
1、“三驾马车”，30年来持续引领行业发展
万物云致力于服务城市居民基于“住”的消费，承接政府与企业基于营造宜人环境的服务管理外包，以及建设基于空间效率改善的云平台。公司前身为万科物业发展股份有限公司，业务开始于年。年9月29日，万物云在港交所挂牌上市。
1.1、公司近30年发展历程（-年）
崭露头角，开创业委会、第三方物业管理先河
年，万科地产受到SONY售后服务启示，决定从第一个房地产项目开始即引入物业管理业务。8月，物业服务业务部门率先在中国深圳天景花园提供住宅物业服务，标志着万科物业管理业务的开端。年3月22日，万科物业在深圳天景花园组织成立中国第一个“业主委员会”，开创了“业主自治与专业服务相结合”的物业管理新模式。该模式于年被纳入《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》，在同行业中广泛应用。年，万科物业正式注册成立。年，深圳万科物业管理公司顺利通过ISO第三方国际认证，成为国内首家被国际机构承认符合国际质量标准的物业管理公司。同年，公司在全国首次物业管理公开招标中一举夺魁，获得了深圳“鹿丹村”小区的物业管理权，从而打破了“谁开发，谁管理”的局面。
注重服务品质，持续引领行业发展
年，万科物业签约国家建设部大院办公楼、住宅楼的物业管理服务，并于年获得建设部首批颁发的物业管理一级资质证书。年，在物业管理行业首创与国际知名调查公司盖洛普合作，对下属各服务小区业主满意度进行第三方的独立调查评价。年，万科物业率先于同行将“物业管理处”更名为“物业服务中心”，年，万科物业通过将旗下“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”，管理精进的同时提升服务品质。年，万科集团正式成立物业事业部。年，公司荣获由中国指数研究院评选的“中国物业服务百强企业”第一名。年，公司被中国物业管理协会评为全国物业服务企业综合实力百强第一名。
开展增值服务，引入战略投资者
年“幸福驿站”在广州万科蓝山花园首次亮相，引入增值服务业务。年，专门供住户和其他互联网用户（如业主、商户及服务供应商）连接的社区手机应用程序“住这儿”上线，公司推出专有客户关系管理系统和呼叫中心。年，公司发布睿服务体系。年，成功引入博裕资本与58集团两家战略投资者成为公司新股东。公司于年及年连续被中国房地产业协会和中国房地产测评中心评为中国物业管理企业品牌价值第一名，被国务院发展研究中心、中指研究院评为中国物业服务质量领先品牌第一名。
住宅、商企、公服“三驾马车”驱动
年，公司推出“朴邻”，提供房屋销售及租赁经纪服务，增值服务体系进一步完善；年万科物业成为中国第一家年收入超过人民币亿元的物业服务公司，同年转为股份有限公司。年12月12日，万物云公布与戴德梁行形成战略伙伴关系的计划，合并及巩固双方在品牌、人才管理和提供物业及设施管理服务方面的优势，着重于商业物业及设施管理方面的强强联合。年，万科物业发展股份有限公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司，并发布全国首个城市服务品牌“万物云城”；同年推出了万物梁行品牌，以及城市空间运营品牌“CityUp”。公司正式公布了社区、商企及城市空间（“三驾马车”）。年，为实现业务扩张，提高重点布局城市的项目布局密度，公司收购了伯恩物业、阳光智博，新增在管面积超1亿平方米，二者分别于年9月、年10月并表。
1.2、股东实力雄厚，员工激励到位
年9月29日公司IPO全球发售完成后，母公司万科企业持股51.41%，万科企业附属公司持股5.19%，RadiantSunbeamLimited（博裕资本间接全资拥有的公司）持股15.42%，DreamLandingHoldingsLimited（58同城间接全资附属公司）持股2.57%，员工持股平台持股7.71%，公众股东持股10%，其他股东持股7.69%。
万物云发售的基石投资人为中国诚通以及旗下的混合所有制改革基金、瑞银资管、高瓴旗下HHLR基金及YHC投资、润晖投资、淡马锡及Athos资本。根据公司公告，万物云以49.35港元/股发售，基石投资者合计投资约2.76亿美元。
公司的高层管理人员从事相关行业多年，对物业管理及开发，公司治理与运营，业务发展投资等方面有着丰厚的实践经验，对行业发展有着深刻理解。公司的执行董事和高级管理团队在各自领域拥有超过10年的专业经验。公司董事长兼总经理朱保全先生于万科集团任职超过22年，于万科物业任职超过12年，在房地产和物业服务行业拥有丰富经验和旗帜性的业界地位。作为万物云的掌舵人，朱保全先生提出并引领了多次万物云的业务结构、流程的调整和战略的创新升级。
在员工激励方面，万科企业于年6月为其物业服务业务的员工引入并采纳一项内部事业合伙人机制，以吸引和留住人才，增强公司的竞争力，实现长期发展。事业合伙人机制已经进一步修订并合并为公司的员工持股计划，员工持股平台合计直接持有全球发售完成后已发行股份总数的7.7%（根据年中报披露，股份已经授予名核心骨干员工）。公司已设立睿达第一有限公司、睿达第二有限公司（前称WkGrouthLimited）、睿达第三有限公司、睿达第四有限公司和睿达第五有限公司作为境外员工持股平台。
1.3、“三驾马车”协同驱动，造就多元化增长动力
万物云引领并推动了中国物业服务行业的发展。32年来，公司始终坚守为客户做好服务的初心，依托于领先的品牌优势和服务质量，成为了中国领先的全域空间服务提供商，也是稀有的由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供应商。公司业务主要分为三大板块：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。
社区空间居住消费服务：为满足业主和居民多元化的住宅居住消费需求，万物云提供包括住宅物业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务。公司通过“万科物业”品牌，为所服务的社区空间的业主和居民提供住宅物业服务。作为住宅物业服务的延伸，万物云还推出了包括“朴邻”等在内的一系列品牌，开展包括房屋经纪及租赁管理服务以及房屋修缮和美居服务。商企和城市空间综合服务：包括(i)物业及设施管理服务：为商业客户提供基础物管服务及综合后勤服务，综合后勤服务主要有：公用事业开支优化服务，环境、健康及安全管理，综合行政支持服务，活动支持服务，礼宾服务。(ii)开发商增值服务。(iii)城市空间整合服务：包括城市空间治理（如城市环卫服务及市政设施维护保养服务）及城市资源整合运营（如为国有物业提供招商租赁以及为事业单位提供组织者服务）。公司也与街道办事处密切合作，以协助解决老旧小区的公共服务改进需求，为城市营造宜人环境，实现城市空间管理的专业化及数字化。解决方案服务：(i)AIoT解决方案：向开发商、业主及其他企业和机构客户提供的AIoT解决方案，覆盖智能物业生命周期从初始工程设计、施工到交付后运营的各个阶段。(ii)BPaaS解决方案：向企业客户提供远程企业运营服务，以支持企业客户的非核心业务流程；远程空间运营服务，如智能城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务，主要提供予从事城市空间整合服务的合营企业及联营公司。
1.4、智慧物业建设行业领先
万物云科技板块主要包括第五空间和万睿科技。第五空间运营的“住这儿”APP与“邻居”
