白癜风治疗医院 http://baidianfeng.39.net/又一家巨无霸物管，冲击上市。
4月1日，万科旗下物业平台万物云，在港交所披露了IPO招股书。
此前，TOP10房企背景物企中，碧桂园、恒大、融创、保利、中海、招商蛇口、世茂均已完成物业分拆上市，而绿地物业则是将大部分卖给了雅生活服务。倘若万物云成功上市，那TOP10房企背景的物企中，将仅余龙湖物业未上市。万科物业上市的传闻传了很久，但此前万科方面曾多次否认，称“暂无上市想法”。实际上，万科并非没有将万科物业分拆上市的想法，而是有着更大的“胃口”。此前于年万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮就曾表示，一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大，“物业板块未来有潜力达到千亿市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”图：说财猫摄万科董事局主席郁亮对于万科物业的上市，郁亮画了一个大饼。在正式发起上市冲锋号角之后，万科云上市能否冲击千亿市值，成为了大家都十分关心的问题。为此，猫姐深扒了万物云页招股书，并对比了9家大型上市物企，发现……想知道答案，接着往下看就知道了~规模是老二，但盈利能力垫底事实上，看完万物云的招股书，猫姐的第一反应是有点失望。先来看看基本面。漫画说财猫绘招股书显示，-年三年间，万物云分别实现营业收入亿元、亿元和亿元；实现净利润10亿元、15亿元和17亿元；毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%；净利率分别为7.5%、8.4%和7.2%。截至年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。怎么说呢，从营收、在管面积上看，万物云的规模仅次于最大物企碧桂园服务，和万科一样，是行业内妥妥的老二。但横向对比就会发现，万物云的毛利率和净利率，尴尬地垫底了。在说财猫统计的11家大型房企背景物企中，除龙湖物业（未上市）和恒大物业（未发布财报）的毛利率和净利率未知外，剩下的9家物企中，毛利率在20%以下的仅有万科物业和中海物业两家，净利率在10%以下的只有万科物业和保利物业。而这两项指标，万科均垫底。保利物业和中海物业之所以毛利率和净利率偏低，很大分原因是他们有较多的公共物业服务，这一部分的毛利率是偏低的，相信万科物业很大概率也是一样的原因。只是，相对于另外两者，万科物业还有很大一部分比重的商业物业服务及收购的万物梁行提供的写字楼物业服务项目。理论上来说，这一部分的毛利率应该是比较高的，可以平衡公共物业服务偏低的毛利率。但万科物业最终给出的成绩是二者双双垫底，猫姐确实有些失望。上市仍为并购，但千亿市值不好说盈利能力表现低于同行，万科还能达成千亿市值吗？猫姐的答案是：不好说。猫姐同样对比了9家上市物企当下的规模和市值。目前，港股上市物企中，仅碧桂园服务超过了千亿市值。而此前，碧桂园服务一度跌穿了千亿市值。事实上，物业股曾经的高估值，在经过过去一年的调整，已经大幅回调。从市盈率上看，10家上市物企，市盈率最高的是保利物业，估值达57倍，估值最低的雅生活，则只有5.88倍，差距明显。万科物业营收、在管面积的规模均仅次于碧桂园服务，但盈利能力几乎不及碧桂园一半，但口碑要好一些。现下碧桂园服务总市值.67亿港币，万科物业大概率无法超过。即便万物云IPO成功冲击千亿市值，对于上市后如何发展，简单来说就是，拿到钱后怎么花，万物云并未给出清晰的答案。一如万物云董事长朱保全万科集团业绩推介会上所说，身处轻资产服务业，且有充沛的经营性净现金流，万科物业本不需要上市，更不需要融资。图源网络万物云董事长朱保全除了万科方面所说的万物云的成人礼（让孩子独立发展，家长不会因为天气好坏，只会看孩子是否成人）以外，万物云融资之后的投资路径显然更重要。朱保全说，万物云在年提出了“街道战略”，即基于万物云在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力，将围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈，打造一个高浓度、高效率服务网络。这个服务圈大概有5万人居住，万科物业、万物梁行甚至万物云城都有服务项目，万物云把这个服务圈称为“蝶城”，并称3-5年后，每一个蝶城预计会形成不菲的营收。这个“蝶城”如何形成？并购仍是重头戏。朱保全重点点名了万物云年伯恩物业与阳光智博的收购。称这两单收购，仅福州市就让万物云的项目增加到个。显然，万物云上市之后，并购仍是重头戏。但在这一方面，隔壁的碧桂园服务，早就已经给出了示范。作为物企中最大的“并购王”，碧桂服务在过去一年豪掷近三百亿，收购了嘉宝服务、彩生活核心资产邻里乐、富力物业旗下富良环球、准IPO中梁百悦等，但反应到财报上，是毛利率的下滑、商誉大幅增加的减值风险以及应收贸易款大幅增长所可能带来的坏账计提风险。猫姐留意到，在招股书中，万物云在年同样计提了应收账款的减值损失拨备，为1.35亿。曾经，上市，配股融资，然后并购做大，这一套模式，是物业公司做高股价、做强市值的最佳利器。但伴随着市场逐渐回归理性，以及并购风险的逐渐暴露，投资者变得越来越难以取悦。在这样的背景下，万科物业要如何讲出一个高增长的动听资本故事，才能博得郁亮想要的千亿市值？说财猫将持续
